（深圳落户见闻）

　　这几天在深圳把落户的事搞定，变成深圳人了。

　　这也是我今年的小目标之一，完成得异常顺利。

　　另一个小目标是每天至少在「人生要选对」里写十个帖子，任重道远，这才4月份。

　　在深圳呆了四天，也不知道玩啥，在酒店里查了些资料，走马观花地看了些楼盘。

　　我常在知识星球里提到深圳，因为它的高度市场化、宽松的户口政策，对于多家庭来说是有战略意义的。

　　一线打拼的年轻人，在深圳上车是非常好的选择。

　　深圳的落户政策之宽不必多说，只要户口办下来就有资格买房，不必苦苦熬社保。

　　其次，深圳可以做到3成首付，低总价的房子又足够多。

　　相比其他三个一线城市，深圳的政策门槛和资金门槛都是最低的。

　　很多地方一套300万的一居也可以做到6k/月的租金，拿着这个钱在其他一线城市租房生活。

　　我管这个做法叫「错过北上广，但没错过一线」。

　　没办法，形势所迫。

　　低政策门槛也让深圳成为那些想把二三线砖头置换成一线砖头的家庭们的最佳选择。

　　想在一线买二套的家庭，深圳的二套首付比例为5成，也比京沪的7成首付要低。

　　而且深圳高度市场化，还可以通过全款转抵押的方式把实际首付做到三成。

　　当然这其中也有一些坑，下文会有定量分析。

　　正是以上优点让深圳变得具有战略意义。

　　简单介绍下深圳楼市，这是个严重供不应求的市场。

　　不算农民房和小产权房，深圳的商品房总量大概180万套。

　　就算把小产权、农民房等所有加一起也才450万套的总存量。而京沪的存量市场接近800万套。

　　深圳土地也很有限—面积是北京的1/6，就这点儿地，山还特别多，占地30%左右。绿化和市政用地又占了近20%，剩下50%才能用于建设。

　　在需求端，深圳的真实常驻人口超过2000万，加上宽松的落户条件和对大湾区的吸血效应，每年都有大几十万的增量人口，高学历人口占比高，人均年龄不到35岁，都是刚需。

　　而且港澳台和外籍人士都有资格在深圳购房一套，没有额外限制。

　　潜在购买力可想而知了。

　　当然，深圳也没有那么完美，实际操作过程中还是有不少弊端的，我们来定量分析一下。

　　在深圳买二手房最怕的就是总价超过各区的「豪宅线」从而产生「豪宅税」。

　　比如下图：

　　只要买的二手房价格超过豪宅线都会被收取「豪宅税」。

　　举个例子：

　　如果在南山买一套600万总价的二手房，它的上一次交易价格为300万，那么产生的交易税费有如下：

　　你们感受下...

　　其中最让人苦不堪言的就是豪宅税，这里最大的bug是现在豪宅税的标准是2015年10月份。

　　但跟那个时候相比，现在的房价已经翻倍了。

　　所以，深圳看上去能做到3成首付，可一旦房产总价超过各区规定的豪宅线，算上附加成本的真实首付也没有看上去那么低。

　　定性结论：

　　深圳最友好的房子就是低于豪宅线的低总价刚需房，要是房东可以自己赎楼，那就更好了！

　　因为在深圳时间非常有限，还要吃吃吃，所以扫盘必须「断舍离」，我只走马观花地看了宝安、南山和福田的个别片区。

　　必须表扬下绿牌中介，能保证真房源，没啥套路，节约彼此时间。

　　中原地产在深圳的门店也不少，我一家也没进去过。

　　在感兴趣的版块随便挑个链家门店进去，墙上一般都会挂着这家门店覆盖片区的示意图。

　　像这样：

　　可以让中介照着示意图给你科普下片区：

　　板块规划、交通、配套、最贵的盘是哪、哪片是老破小，每个小区的优缺点、房龄。

　　报上首付预算，让中介推荐几个合适的房源。有钥匙就看一看主流户型，没钥匙的话也无所谓，实地感受一下就可以了。

　　扫盘就要提高效率，加快速度。

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