上海买房:买老破小学区房挂户口,还是置换买次新房?上海买房分析
(上海买房:买老破小学区房挂户口,还是置换买次新房?上海买房分析)
最近,有个粉丝找到我,说她上海买房在两个方案之间纠结了很久也拿不定主意,让我给她点建议。
“纪总好!我们现在住在浦东,上班也在浦东,房子对口的学校一般,刚落了上海户口,孩子1岁,听说浦东竞争太激烈了,想在浦西买学区房。
目前在两个方案之间纠结很久拿不定主意:
方案一:买二套老破小学区房房挂户口,预算400w左右,以后等孩子上了小学,再去学校附近置换一个非XQ的次新房自住。
方案二:一步到位,直接置换次新学区房自住,但预算只有800w,不一定能买到满意的房子。
另外,不想太鸡血,您更推荐哪个学校呀?”
每年我在线下见到几千位粉丝,这个问题非常普遍。
有一套自住房,孩子还小,目前尚不需要置换改善。但是对口学校一般,再加上落了上海户口,有二套够房资格,想买套XQ房给孩子备着。
是买老破小挂户口?还是把现在的房子卖掉,一步到位,换套大的次新房?
哪个区竞争不激烈?
先不说房子买大买小的问题。
从买房的需求出发,既然买的是XQ房,先看看,应该选哪个区。
听说浦东竞争激烈,想换到浦西,哪个区竞争压力小?
先来看一组数据。
(以上数据非官方发布,仅供参考)
上海整体的高中录取率大概在68%左右。但具体到每个区,还是有一些差异的。
从上图中可以看到,上海16个区的高中录取率在60%~80%之间。
这位粉丝目前居住的浦东新区,普高率在70%,略高于全市平均线。而浦西有9个区的普高率都低于浦东。
从这个维度来看,浦东的竞争并不算激烈。
想要中考压力更小一点,静安和黄浦是首选,普高率高达80%和77%。
不过,如果目标更高一些,就不能只看普高率了。
毕竟,没有家长会把考上高中作为孩子的终极目标,大部分家长还是希望孩子可以考上重点高中和重点大学。
根据目标的高低不同,还要关注市重点录取率、强市重录取率、四校八大录取率等等。
选定了区,再选板块和学区。
这位粉丝的孩子刚1岁,除个别要求户口报出生的学校之外,绝大部分学校的入户年限都不受限制,学校的选择还是比较多的。
不想太鸡血,可以考虑二梯队的学校。教学质量不错,又不像一梯队学校的学业压力那么大。
接下来,就是在预算范围内选房子了。
应该买老破小挂户口吗?
在上海,老破小其实争议挺大的。
一方面,老破小的成交量巨大,尤其对口优质学校的老破小,有的甚至一房难求。
另一方面,老破小的涨幅又非常可怕,学区溢价太高,万一教育政策有变,居住功能低的老破小价格势必回落。
但老破小也有它的优势。
总价低,地段好,交通便利,学校好。成交量摆在那里,说明市场还是有需求的。
如果预算有限,又有孩子上学这样的刚性需求,老破小还是可以买的。
不过要避开可能有多校划片风险的区域,避开除了学区其他配套都不太行的老破小,选择有价值的板块和小区。
400w预算,选择不算少。
像浦东的明珠和浦师附小、静安的闸实和万小、黄浦的海华和师专附小、普陀的江宁学校和华师大附小、徐汇的上小和园南……都可以买到。
不过,如果等孩子上了小学还是要置换的话,倒不如现在一步到位,卖掉现有的住房,换一套自住兼顾学区的次新房。
毕竟,这类房子是可以穿越市场牛熊的优质资产。
预算有限,能兼顾学区和自住吗?
如果置换一套自住兼顾学区的次新房,这位粉丝担心800w买不到满意的房子。
首先需要确认两个问题:1、800w的预算是否合理?2、什么样的房子是满意的房子?
我在线下接待过不少粉丝,发现很多人都有一个共同的问题,没有搞清楚自己的购房预算。
以为自己只能买800w的房子,结果最后够到了1000w+,这样的情况不在少数。
当然,很多粉丝可能都是第一次买房,或者买过1-2套,不是专门做这行的,不了解贷款政策,也是情有可原。
通常,我会根据客户的家庭资产负债情况、收入支出情况、征信情况等等,综合给出一个购房及贷款方案。
至于第2个问题,说实话,对于普通老百姓来说,我们喜欢的房子,很可能是买不起的房子。
所以,懂得取舍,很重要。
给房子的属性排好优先级,房龄、楼层、户型,哪个最重要?“既要又要还要”的心态行不通。
说句扎心的话,钱包不允许。
懂学区,懂房子,会取舍,这是我经常说的学区购房三元理论。
但是真正能做到的家长,实际上风毛菱角。
怎么平衡感性和理性需求,提升自己的能力和认知,把三元理论的实践部分做到完美,对家长的要求其实非常高。
普通人一生大概只会买1-2套房子,买房几乎是一个家庭最重要的决策,涉及到数百万乃至上千万的资产。
买房是大事,尤其学区房又和孩子上学息息相关,更要谨慎。
如果你也有类似的问题,可以找我聊聊,给你一些建议。
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